Les conséquences fiscales d'avoir plus d'une résidence

Votre « nid » libre d'impôt (votre demeure) peut être affecté par le fait que vous soyez propriétaire de plusieurs résidences. Si vous possédez plus d'une résidence personnelle, la bonne nouvelle est que vous pouvez choisir quelle résidence sera libre d'impôt, dans la mesure cependant où vous respectez les règles d'habitation - ce qui signifie que vous devez avoir « résidé habituellement » dans l'une de vos résidences pour pouvoir la désigner comme votre résidence principale libre d'impôt.

Vous voudrez évidemment désigner comme résidence libre d'impôt celle dont la valeur s'est le plus appréciée. La difficulté réside dans le fait que vous pouvez vendre vos résidences à différents moments. Voici ce que vous devez savoir et ce dont vous devriez discuter avec votre fiscaliste-conseil.

Résidences détenues avant 1982

Ce n'est que depuis 1972 que les gains en capital découlant de l'augmentation de la valeur des actifs sont imposables. Au cours de la période de dix ans se terminant le 31 décembre 1981, chaque époux pouvait détenir une résidence principale libre d'impôt. À cette époque, il n'était pas inhabituel qu'une famille possède deux résidences, la première située à la ville et la deuxième, sur le bord d'un lac ou à la montagne. Cette famille pouvait alors récolter les bénéfices associés au gain en capital, libre d'impôt, réalisé sur chacune des résidences vendues au cours de cette période.

Lorsqu'une famille possède plus d'une résidence et utilise les deux résidences à un moment au cours de l'année, le calcul du gain en capital libre d'impôt est plus complexe. Pour tout gain en capital réalisé entre 1971 et 1981 inclusivement, l'exonération d'impôt applicable à la résidence principale couvre les deux résidences.

Depuis 1982, une famille ne peut désigner qu'une seule résidence comme résidence principale. Les gains en capital réalisés sur une des résidences seront donc ultimement imposés lorsque cette résidence sera vendue. Il est important d'avoir une évaluation de la résidence en date du 31 décembre 1981 afin de faciliter les calculs à effectuer aux termes du formulaire, décrit ci-dessous, que l'Agence du revenu du Canada a élaboré à cette fin.

Les autres dates importantes en matière d'évaluation des résidences principales comptent notamment les suivantes :

  • Avant 1972 : les gains réalisés sur les immobilisations ne sont pas imposés.
  • De 1972 à 1981 : la désignation d'une résidence principale par époux, par année, est permise.
  • De 1982 à ce jour : n'est permise que la désignation d'une seule résidence principale par famille, par année, dans la mesure où les conjoints sont légalement mariés.
  • De 1993 à ce jour : n'est permise que la désignation d'une seule résidence principale par couple, par année (couples mariés ou conjoints de faits).
  • De 2001 à ce jour : les couples constitués de partenaires de même sexe ne peuvent désigner qu'une seule résidence principale par année.

Lorsque ces ménages possèdent plus d'une résidence personnelle, ils doivent désigner une résidence libre d'impôt et une résidence imposable.

Le formulaire T2091(IND) - Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle) est utilisé pour calculer la partie libre d'impôt du gain en capital réalisé sur une résidence principale, advenant qu'une partie du gain en capital soit imposable. Afin que vous puissiez calculer la partie « libre d'impôt », vous devrez informer votre fiscaliste-conseil du nombre d'années pour lequel chacune des résidences que vous possédez doit être désignée comme résidence principale. Il n'est pas nécessaire d'indiquer l'année de la disposition, car la formule utilisée pour ce calcul inclut une « année de grâce ».

Afin que vous puissiez faire les bons choix lorsque vous compléterez le formulaire de désignation de votre résidence principale, obtenez toujours une évaluation de chacune de vos résidences principales lorsqu'une de celles-ci est vendue ou cédée. Sachez également qu'en omettant de déclarer la vente d'une résidence principale, vous désignez implicitement que cette résidence a été votre résidence principale pendant toutes les années au cours desquelles vous en avez été propriétaire.

Vous devriez également conserver les reçus des réparations effectuées sur toutes vos résidences; si l'une de ces résidences est imposable, vous serez alors en mesure de réduire votre fardeau fiscal en additionnant vos dépenses additionnelles au prix de base original.

Enfin, le prix de base de votre résidence personnelle peut être affecté par tout choix relatif aux gains en capital fait le 22 février 1994, date à laquelle la déduction pour gains en capital de 100 000 $ a été éliminée.

Le changement d'usage d'une résidence principale

Lorsqu'un contribuable commence à utiliser sa résidence principale pour générer des revenus (location, lieu de travail), plusieurs conséquences importantes doivent être prises en compte :

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  • Vous devez obtenir une évaluation de votre propriété lorsque vous effectuez un changement d'usage car la propriété est réputée avoir été vendue à sa juste valeur marchande (JVM), puis immédiatement acquise de nouveau, au même prix. Le gain en capital réalisé, le cas échéant, sera nul si la résidence a toujours été utilisée comme résidence principale. Cependant, il se peut qu'une incidence fiscale en résulte immédiatement si vous possédez une autre résidence dont la valeur s'est possiblement appréciée de façon plus importante et qui, par conséquent, serait celle que vous préféreriez voir bénéficier de l'exonération d'impôt applicable à la résidence principale.
  • Si un nouveau changement d'usage s'opère et que la propriété redevient une résidence principale uniquement, il y a encore là une nouvelle disposition réputée suivie d'une acquisition de propriété qui pourrait avoir une incidence fiscale.

La bonne nouvelle est que dans une telle situation, vous pouvez choisir d'ignorer les dispositions réputées pour le moment et repousser tout gain/perte en capital jusqu'au moment de la véritable vente ou cession de votre résidence. Dans le cas d'une vente, vous disposerez alors au moins des sommes nécessaires pour payer vos impôts. Renseignez-vous auprès de votre fiscaliste-conseil et de votre évaluateur immobilier avant de changer l'usage de votre propriété.

Une propriété à usage locatif devient une résidence principale

Il est aussi possible de faire un choix spécial qui vous permet d'aviser l'ARC de votre souhait de reporter l'impôt payable lorsqu'un contribuable convertit une propriété à usage locatif en résidence principale. Dans ce cas, il s'agit d'une disposition réputée de la propriété à sa JVM, mais le gain en capital est reporté au moment de la disposition réelle de la propriété. Cependant, cela est uniquement permis si aucune déduction pour amortissement n'a été réclamée sur la propriété.

L'utilisation d'une résidence principale à des fins d'affaires

Si vous utilisez une partie de votre résidence principale afin de générer un revenu (par exemple, l'exploitation d'une garderie dans la résidence, l'accueil de pensionnaires ou l'installation d'un « bureau à la maison »), votre déduction fiscale ne sera pas affectée dans la mesure où vous assignez une section spécifique de votre résidence à une activité générant des revenus et si, encore une fois, aucune déduction pour amortissement n'est réclamée pour l'édifice.

Les déménagements à la demande de l'employeur

Si vous êtes un employé mobile, il existe une importante exception aux règles de « l'habitation » que vous devez connaître. Si votre employeur exige que vous déménagiez dans une autre ville, il se peut que vous soyez incapable de vendre votre demeure ou que vous désiriez la conserver (choisissant alors de louer un logement dans votre nouvelle ville d'accueil). Dans une telle situation, vous pouvez également décider de désigner votre résidence comme résidence principale libre d'impôt même si, techniquement, vous ne l'avez pas habitée.

Cette exemption vaut jusqu'à quatre ans après votre déménagement. Vous pouvez même choisir de louer votre résidence pour cette période et d'y emménager de nouveau sans perdre l'exemption que vous procure votre résidence principale. Cependant, vous ne pourrez pas désigner une autre résidence comme résidence principale pendant cette période. Vous devrez avoir réintégré votre résidence avant la fin de l'année au cours de laquelle vous quittez votre emploi et vous devrez évidemment déclarer les revenus et dépenses relatifs à la location. Consultez votre fiscaliste-conseil quant aux choix qui s'offrent à vous dans cette situation.

 

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